Was muss der Vermieter bei Legionellen tun?

Was muss der Vermieter bei Legionellen tun? Maßnahmen und Pflichten

Was muss der Vermieter bei Legionellen tun? Es ist wichtig für Vermieter, Legionellenprüfungen durchzuführen, um die Sicherheit der Mieter zu gewährleisten. Andernfalls können hohe Strafen drohen und die Gesundheit der Bewohner gefährdet werden. Es empfiehlt sich, regelmäßig die Wasserqualität zu prüfen und bei Bedarf sofort zu handeln.

Was muss der Vermieter bei Legionellen tun?

Vermieter stehen in der gesetzlichen Pflicht, die Sicherheit des Trinkwassers in ihren Immobilien zu garantieren. Wenn der Verdacht auf Legionellen besteht oder Grenzwerte überschritten werden, müssen Eigentümer sofort handeln, um die Gesundheit der Bewohner nicht zu gefährden. Das bedeutet konkret: Prüfung veranlassen, das Gesundheitsamt informieren und bei Bedarf Sanierungsmaßnahmen einleiten.

In Deutschland sind Vermieter von Mehrfamilienhäusern mit einer zentralen Warmwasseranlage (Großanlage) verpflichtet, das Wasser alle drei Jahre auf Legionellen untersuchen zu lassen. Diese Regelung betrifft Anlagen mit einem Speichervolumen von mehr als 400 Litern oder Leitungen, die mehr als drei Liter Wasser zwischen Speicher und Entnahmestelle fassen. Ein- und Zweifamilienhäuser sind von dieser regelmäßigen Prüfpflicht in der Regel ausgenommen.

Sofortmaßnahmen bei Grenzwertüberschreitung

Sobald das Laborergebnis zeigt, dass der technische Maßnahmenwert von 100 KBE (koloniebildende Einheiten) pro 100 ml Wasser überschritten ist, tickt die Uhr. Wenn der Legionellen Grenzwert überschritten Vermieter sofort tätig werden müssen, dürfen sie keine Zeit verlieren. Ich habe selbst erlebt, wie ein kleiner Verzug bei der Meldung zu empfindlichen Bußgeldern führte - die Behörden verstehen hier keinen Spaß.

Folgende Schritte sind gesetzlich vorgeschrieben: Meldung an das Gesundheitsamt: Die Überschreitung muss unverzüglich (meist innerhalb von 24 Stunden) gemeldet werden. Information der Mieter: Alle Bewohner müssen schriftlich über den Befall und mögliche Vorsichtsmaßnahmen informiert werden. Gefährdungsanalyse: Ein Experte muss die Anlage untersuchen, um die Ursache der Vermehrung zu finden. Sanierung: Die Mängel an der Trinkwasser-Installation müssen beseitigt werden.

In vielen Fällen reicht eine thermische Desinfektion als Sofortmaßnahme aus. Dabei wird das Wasser im Speicher kurzzeitig auf über 70 Grad Celsius erhitzt und an allen Entnahmestellen für mehrere Minuten laufen gelassen. Aber Vorsicht: Das ist oft nur Symptombekämpfung. Wenn die Anlage bauliche Mängel hat, kommen die Legionellen schnell wieder.

Die Gefährdungsanalyse: Den Ursachen auf der Spur

Die Gefährdungsanalyse ist das Herzstück der Legionellenbekämpfung. Dabei wird die gesamte Anlage von einem Fachmann inspiziert. Oft liegen die Probleme in sogenannten Totleitungen - Rohrstücken, durch die kein Wasser mehr fließt und in denen es stagniert. Hier können sich Bakterien ungestört vermehren.

Statistiken zeigen, dass in etwa 15 bis 20 Prozent der untersuchten Wohngebäude Legionellenkonzentrationen oberhalb des Maßnahmenwerts gefunden werden. In vielen dieser Fälle sind mangelnde Temperaturen im Warmwassernetz oder stagnierendes Wasser in leerstehenden Wohnungen die Hauptursache. Es ist also kein seltenes Problem, sondern ein strukturelles.

Kosten und Mietminderung: Wer zahlt was?

Eine der häufigsten Fragen betrifft das Geld. Hier gibt es eine klare Trennung zwischen laufenden Kosten und einmaligen Instandsetzungen. Dass die Legionellenprüfung Kosten umlagefähig sind, ist ein wichtiger Punkt für Eigentümer: Die Kosten für die regelmäßige Prüfung alle drei Jahre können als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Doch hier gibt es eine wichtige Einschränkung.

Sobald es um die Beseitigung eines Befalls geht, trägt der Vermieter die Kosten allein. Die Gefährdungsanalyse, die thermische Desinfektion oder der Austausch von Rohrleitungen sind Instandsetzungsmaßnahmen. Diese haben in der Nebenkostenabrechnung nichts zu suchen. Mieter haben zudem bei einer erheblichen Belastung ein Recht auf Mietminderung. In der Praxis werden hier oft Minderungen zwischen 10 und 25 Prozent anerkannt, besonders wenn ein Duschverbot Legionellen Vermieter Pflicht ist. Schlussendlich klärt dies die Frage: Was muss der Vermieter bei Legionellen tun?, um rechtlich sicher zu sein.

Maßnahmen zur Legionellenbekämpfung im Vergleich

Thermische Desinfektion

• Abtötung der Bakterien durch Hitze (Wasser > 70 Grad Celsius)
• Gering, da meist nur Personaleinsatz und Energie nötig
• Gering; Legionellen kehren bei baulichen Mängeln schnell zurück

Chemische Desinfektion

• Zugabe von Bioziden wie Chlordioxid ins Leitungssystem
• Mittel bis hoch; erfordert spezielle Dosieranlagen
• Mittel; wirksam gegen Biofilme, aber keine Lösung für Totleitungen

Bauliche Sanierung (Empfohlen)

• Entfernung von Totleitungen und hydraulischer Abgleich
• Hoch; oft umfangreiche Arbeiten an der Rohrinstallation
• Sehr hoch; beseitigt die Ursachen der Stagnation dauerhaft

Sanierung eines Altbaus in Berlin-Neukölln

Herr Schmidt, Eigentümer eines Miethaues in Berlin, erhielt vom Labor einen Befund von 2.500 KBE Legionellen. Er war schockiert, da die letzte Prüfung vor drei Jahren völlig unauffällig war.

Sein erster Versuch war eine einfache thermische Desinfektion durch den Hausmeister. Doch bei der Nachprüfung zwei Wochen später lag der Wert immer noch bei über 1.000 KBE. Die Enttäuschung war groß und die Mieter wurden unruhig.

Die beauftragte Gefährdungsanalyse brachte die Wahrheit ans Licht: In einer leerstehenden Wohnung im dritten Stock war das Wasser über Monate nicht bewegt worden. Das war die Brutstätte für das gesamte Haus.

Nachdem die Totleitung in der Leerwohnung fachgerecht zurückgebaut und ein hydraulischer Abgleich durchgeführt wurde, sanken die Werte auf unter 10 KBE. Die Sanierung kostete 3.200 Euro, stellte aber den Hausfrieden dauerhaft wieder her.