Welche Nebenkosten dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden?

Die dunkle Seite der Nebenkostenabrechnung: Welche Kosten der Vermieter wirklich selbst tragen muss

Die Nebenkostenabrechnung ist für viele Mieter ein Graus. Und das nicht ohne Grund: Oftmals schleichen sich Posten ein, die eigentlich nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Grundsätzlich gilt: Der Vermieter trägt die Verantwortung für den Zustand und die Instandhaltung seiner Immobilie. Diese Pflichten und die damit verbundenen Kosten sind nicht einfach auf den Mieter abwälzbar. Doch wo genau verläuft die Grenze zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten?

Das Gesetz ist klar: Vermieterpflichten bleiben Vermieterpflichten

Die Basis für die Umlagefähigkeit von Nebenkosten bildet der Mietvertrag in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Darin ist festgelegt, welche Kosten überhaupt auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Alles, was nicht in dieser Verordnung aufgeführt ist, muss der Vermieter grundsätzlich selbst tragen. Das bedeutet: Kosten, die primär der Instandhaltung, Reparatur oder dem Verwaltungsaufwand des Vermieters dienen, sind nicht umlagefähig.

Ein genauerer Blick auf die “verbotenen” Nebenkosten:

Hier eine Übersicht über die Kosten, die in der Regel nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen:

• Instandhaltungs- und Reparaturkosten: Dies ist der wohl häufigste Streitpunkt. Kosten für die Reparatur von Dach, Fassade, Heizungsanlage (wenn kein Mieterverschulden vorliegt), Sanitäranlagen oder Fenster sind grundsätzlich Sache des Vermieters. Das Gleiche gilt für die Beseitigung von Mängeln, die durch normalen Verschleiß entstehen. Auch der Austausch von Verschleißteilen, die im Rahmen einer Wartung entdeckt werden, ist nicht umlagefähig.
• Verwaltungskosten: Hierunter fallen alle Kosten, die dem Vermieter für die Verwaltung seiner Immobilie entstehen. Dazu gehören beispielsweise Kosten für die Hausverwaltung, die Erstellung der Mietabrechnung, Rechtsstreitigkeiten mit anderen Mietern oder auch die Kosten für Versicherungen, die den Vermieter selbst betreffen (z.B. eine Rechtsschutzversicherung für Vermieter).
• Kosten für Leerstand: Steht eine Wohnung leer, muss der Vermieter die Kosten für diese Wohnung (z.B. Grundsteuer, Gebäudeversicherung) selbst tragen. Diese Kosten dürfen nicht auf die anderen Mieter umgelegt werden.
• Kosten für Mietausfallversicherung: Der Vermieter kann sich gegen Mietausfälle versichern. Die Kosten für diese Versicherung sind jedoch nicht umlagefähig.
• Kosten für die Instandhaltung des Gartens, wenn diese über die übliche Pflege hinausgehen: Das Rasenmähen oder das Entfernen von Unkraut sind umlagefähig. Das Anlegen eines neuen Gartens, das Fällen von Bäumen (ohne akute Gefahr) oder das Pflanzen von neuen Sträuchern sind jedoch nicht umlagefähig.
• Kosten für die Bildung von Rücklagen: Der Vermieter legt Geld für zukünftige Reparaturen oder Instandhaltungen zurück. Diese Rücklagenbildung ist jedoch nicht umlagefähig.
• Kosten für die Erstellung des Energieausweises: Der Vermieter benötigt einen Energieausweis für seine Immobilie. Die Kosten für die Erstellung dieses Ausweises sind jedoch nicht umlagefähig.
• Bankgebühren des Vermieters: Wenn der Vermieter ein separates Konto für die Mietzahlungen führt, sind die Bankgebühren für dieses Konto nicht umlagefähig.

Was tun, wenn unberechtigte Kosten in der Nebenkostenabrechnung auftauchen?

Wenn Sie den Verdacht haben, dass in Ihrer Nebenkostenabrechnung unberechtigte Kosten aufgeführt sind, sollten Sie folgende Schritte unternehmen:

1. Nebenkostenabrechnung prüfen: Gehen Sie die Abrechnung sorgfältig durch und gleichen Sie die einzelnen Posten mit Ihrem Mietvertrag und der Betriebskostenverordnung ab.
2. Belege einsehen: Sie haben das Recht, die Originalbelege einzusehen. Vereinbaren Sie einen Termin mit Ihrem Vermieter und prüfen Sie die Belege genau.
3. Widerspruch einlegen: Wenn Sie unberechtigte Kosten entdecken, legen Sie schriftlich Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung ein. Begründen Sie Ihren Widerspruch detailliert und belegen Sie ihn gegebenenfalls mit Beweisen (z.B. Fotos, Gutachten).
4. Fristen beachten: Die Widerspruchsfrist beträgt in der Regel 12 Monate nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung.
5. Rechtliche Beratung: Wenn Sie sich unsicher sind oder Ihr Vermieter Ihren Widerspruch ablehnt, sollten Sie sich rechtlich beraten lassen. Ein Mieterverein oder ein Anwalt für Mietrecht kann Ihnen helfen, Ihre Rechte durchzusetzen.

Fazit:

Die Nebenkostenabrechnung ist ein komplexes Thema, das viele Fallstricke birgt. Als Mieter ist es wichtig, seine Rechte zu kennen und die Nebenkostenabrechnung sorgfältig zu prüfen. Durch das Wissen über die umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten können Sie sich vor unberechtigten Forderungen schützen und Ihr Geld sparen. Lassen Sie sich nicht von komplizierten Abrechnungen einschüchtern und scheuen Sie sich nicht, Ihren Vermieter zur Rede zu stellen. Denn nur so können Sie sicherstellen, dass Sie nicht für Kosten aufkommen, die er eigentlich selbst tragen muss.

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