Wie berechnet man den Zeitwert eines Bodenbelags?

Die Wertermittlung von Grundstücken: Mehr als nur Quadratmeterpreise

Die Wertermittlung von Grundstücken ist ein komplexes Unterfangen, das weit über die einfache Multiplikation von Grundstücksfläche mit dem Quadratmeterpreis hinausgeht. Um den tatsächlichen Wert eines Grundstücks zu ermitteln, muss man den Bodenwert und den Bauwert separat betrachten und anschließend addieren. In diesem Artikel beleuchten wir, wie diese beiden Werte berechnet werden und welche Faktoren dabei eine Rolle spielen.

Der Bodenwert: Das Fundament der Wertermittlung

Der Bodenwert, also der Wert des reinen Grundstücks ohne Bebauung, ist ein wesentlicher Bestandteil des Gesamtpreises. Er reflektiert die Lage, die Beschaffenheit und die Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks.

Die Berechnung:

Die gängigste Methode zur Ermittlung des Bodenwertes ist die Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert pro Quadratmeter.

• Bodenrichtwert: Der Bodenrichtwert wird von den Gutachterausschüssen der Kommunen ermittelt und veröffentlicht. Er stellt einen durchschnittlichen Wert für Grundstücke mit ähnlichen Eigenschaften in einer bestimmten Lage dar. Er ist ein Richtwert und kann je nach individuellen Gegebenheiten des Grundstücks angepasst werden.

Formel:

Bodenwert = Grundstücksfläche (in m²) * Bodenrichtwert (in €/m²)

Wichtige Faktoren, die den Bodenwert beeinflussen:

• Lage: Die Lage ist der wichtigste Faktor. Grundstücke in begehrten Lagen mit guter Infrastruktur (Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten) haben einen höheren Bodenwert.
• Größe und Zuschnitt: Große Grundstücke können aufgrund von Bebauungsmöglichkeiten einen höheren Wert haben. Ein ungünstiger Zuschnitt (z.B. sehr schmal) kann den Wert mindern.
• Bebaubarkeit: Die Bebaubarkeit, also die zulässige Nutzung und die möglichen Bauformen, beeinflusst den Wert maßgeblich. Bebauungspläne der Gemeinde regeln, was auf dem Grundstück erlaubt ist.
• Bodenbeschaffenheit: Die Bodenbeschaffenheit kann die Baukosten beeinflussen (z.B. durch schwierige Gründungsarbeiten) und somit den Bodenwert mindern.
• Altlasten: Vorhandene Altlasten (z.B. durch frühere industrielle Nutzung) können den Wert erheblich reduzieren, da Sanierungskosten anfallen können.
• Erschließungszustand: Ist das Grundstück bereits vollständig erschlossen (Anschluss an Strom, Wasser, Abwasser)? Fehlende Erschließung verteuert die Baukosten und senkt den Wert.

Der Bauwert: Mehr als nur Beton und Ziegel

Der Bauwert bezieht sich auf den Wert der Gebäude und Anlagen, die sich auf dem Grundstück befinden. Er ist ein Maß für die Herstellungskosten der Gebäude abzüglich Altersabschläge und berücksichtigt den Zustand des Gebäudes.

Die Berechnung:

Die Berechnung des Bauwertes ist komplexer als die des Bodenwertes. Es gibt verschiedene Methoden, aber eine gängige Methode ist die Multiplikation des Gebäudevolumens mit den Herstellungskosten pro Kubikmeter.

• Gebäudevolumen: Das Gebäudevolumen wird berechnet, indem die Grundfläche des Gebäudes mit der durchschnittlichen Gebäudehöhe multipliziert wird.
• Herstellungskosten pro Kubikmeter: Die Herstellungskosten pro Kubikmeter sind ein Richtwert, der von der Art des Gebäudes, dem Ausbaustandard und den verwendeten Materialien abhängt. Regionale Unterschiede sind ebenfalls zu berücksichtigen.

Formel:

Bauwert = Gebäudevolumen (in m³) * Herstellungskosten (in €/m³) - Altersabschlag

Wichtige Faktoren, die den Bauwert beeinflussen:

• Baujahr und Zustand: Je älter das Gebäude ist, desto höher ist der Altersabschlag. Der Zustand des Gebäudes (Renovierungsbedarf, Schäden) beeinflusst ebenfalls den Wert.
• Ausbaustandard: Hochwertige Materialien und eine moderne Ausstattung erhöhen den Bauwert.
• Architektur und Funktionalität: Eine ansprechende Architektur und eine funktionale Raumaufteilung können den Wert steigern.
• Energiestandard: Ein guter Energiestandard (z.B. durch Dämmung und moderne Heizungsanlage) kann den Wert erhöhen.
• Sonderausstattungen: Vorhandene Sonderausstattungen wie eine Garage, ein Pool oder eine Photovoltaikanlage können den Wert erhöhen.

Der Sachwert: Die Summe der Teile

Der Sachwert ist die Summe aus Bodenwert und Bauwert. Er stellt einen Schätzwert für den Verkehrswert des Grundstücks dar.

Formel:

Sachwert = Bodenwert + Bauwert

Beispiel:

• Grundstücksfläche: 500 m²
• Bodenrichtwert: 500 €/m²
• Gebäudevolumen: 600 m³
• Herstellungskosten pro m³: 500 €
• Altersabschlag: 90.000 €

Berechnung:

• Bodenwert: 500 m² * 500 €/m² = 250.000 €
• Bauwert: 600 m³ * 500 €/m³ – 90.000 € = 210.000 €
• Sachwert: 250.000 € + 210.000 € = 460.000 €

In diesem Beispiel ergibt sich ein Sachwert von 460.000 Euro.

Fazit:

Die Wertermittlung von Grundstücken ist ein komplexer Prozess, der die individuellen Eigenschaften des Grundstücks und der Bebauung berücksichtigt. Die Berechnung des Bodenwertes und des Bauwertes ist ein wichtiger Schritt, um den tatsächlichen Wert zu ermitteln. Es empfiehlt sich, die Unterstützung eines Sachverständigen in Anspruch zu nehmen, um eine fundierte Bewertung zu erhalten. Die im Artikel genannten Faktoren und Berechnungen dienen als allgemeine Orientierungshilfe und können je nach individuellen Umständen abweichen.