Wer bezahlt die Legionellenprüfung, Mieter oder Vermieter?

Legionellenprüfung: Wer trägt die Kosten in einem Mehrfamilienhaus?

Die Frage, wer die Kosten für die regelmäßige Legionellenprüfung in einem Mehrfamilienhaus zu tragen hat, ist komplexer als es auf den ersten Blick erscheint. Ein pauschales "Vermieter" oder "Mieter" greift zu kurz. Die Rechtslage und die konkrete Ausgestaltung des Mietvertrages spielen entscheidende Rollen.

Die gesetzliche Grundlage: Der Vermieter ist gemäß § 535 BGB verpflichtet, dem Mieter einen mangelfreien Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Ein wichtiger Bestandteil dieser Mängelhaftigkeit ist die einwandfreie Beschaffenheit der Trinkwasseranlage. Legionellenbefall stellt einen erheblichen Mangel dar, der die Gesundheit der Mieter gefährden kann. Daher trägt der Vermieter grundsätzlich die Verantwortung für die Durchführung der Legionellenprüfung und die daraus resultierenden Kosten. Diese Verantwortung lässt sich nicht einfach durch einen entsprechenden Passus im Mietvertrag abgeben.

Die Rolle des Mietvertrags: Obwohl die Hauptlast der Kosten beim Vermieter liegt, kann dieser im Rahmen der Betriebskostenabrechnung einen Teil der Kosten auf die Mieter umlegen. Voraussetzung hierfür ist eine entsprechende Klausel im Mietvertrag, die die Umlage von Kosten für die Legionellenprüfung explizit zulässt. Eine allgemeine Klausel zur Umlage von "sonstigen Betriebskosten" reicht in der Regel nicht aus, da die Legionellenprüfung als spezifische Maßnahme zur Gewährleistung der Hygiene interpretiert wird und nicht pauschal unter "sonstige Betriebskosten" fällt. Die Klausel muss eindeutig und präzise formuliert sein. Unklare oder missverständliche Formulierungen können zu Streitigkeiten führen. Die Gerichte prüfen die Formulierung der Betriebskostenklausel streng auf ihre Rechtmäßigkeit.

Beispiel: Achtparteienhaus mit 200 Euro Kosten: In einem Achtparteienhaus mit Kosten von ca. 200 Euro für die Legionellenprüfung könnte der Vermieter diese Kosten anteilig auf die Mieter umlegen, sofern die Mietverträge eine entsprechende, rechtssichere Klausel enthalten. Ohne eine solche Klausel trägt der Vermieter die gesamten Kosten. Die anteilige Umlage würde dann pro Mieter etwa 25 Euro betragen.

Die Praxis: In der Praxis ist es ratsam, dass der Vermieter die Prüfung in Auftrag gibt und die Kosten zunächst selbst trägt. Die spätere Abrechnung der anteiligen Kosten an die Mieter sollte transparent und nachvollziehbar sein, inklusive der Vorlage des Prüfberichts. Eine gut formulierte Betriebskostenabrechnung minimiert das Konfliktpotenzial.

Fazit: Während der Vermieter die grundsätzliche Verantwortung für die Legionellenprüfung trägt, können die Kosten unter bestimmten Voraussetzungen anteilig auf die Mieter umgelegt werden. Der Schlüssel liegt in einer eindeutigen und rechtssicheren Klausel im Mietvertrag. Bei Unsicherheiten empfiehlt sich die Konsultation eines Mietrechtsexperten oder einer Mieterberatungsstelle. Eine frühzeitige Klärung der Kostenfrage vermeidet spätere Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mietern.