Kann man eine Wohnung ohne Keller vermieten?

Wohnung ohne Keller vermieten: Rechtliche Grundlagen und praktische Überlegungen

Die Frage, ob eine Wohnung ohne Keller vermietet werden kann, lässt sich grundsätzlich mit einem klaren “Ja” beantworten. Der Gesetzgeber schreibt keinen Keller als zwingenden Bestandteil einer vermieteten Wohnung vor. Die Wohnfläche definiert sich, wie korrekt angemerkt, ohne Nebenräume wie Keller oder Dachboden. Entscheidend für die Berechnung der Miete ist die tatsächlich bewohnbare Fläche der Wohnung.

Rechtliche Aspekte:

• Keine Pflicht zum Keller: Im Mietrecht besteht keine generelle Verpflichtung des Vermieters, einer Mietwohnung einen Kellerraum zuzuordnen.
• Wohnfläche ist entscheidend: Die Grundlage für die Mietpreisberechnung bildet ausschließlich die Wohnfläche. Diese definiert sich nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) oder vergleichbaren Regelungen und umfasst nur die bewohnbaren Räume innerhalb der Wohnung.
• Keller nur bei Vereinbarung: Wenn ein Kellerraum mitvermietet wird, muss dies im Mietvertrag explizit und gesondert aufgeführt sein. Nur dann ist der Keller Bestandteil der Mietsache und kann in der Miete berücksichtigt werden. Zusätzliche Kosten für die Nutzung eines nicht vereinbarten Kellers sind unzulässig.
• Fehlender Keller als Mietminderungsgrund? Grundsätzlich nein. Ein fehlender Keller stellt keinen Mangel dar, der zu einer Mietminderung berechtigt, solange die Wohnung selbst den vertraglich vereinbarten Zustand aufweist. Allerdings kann dies anders aussehen, wenn ein Kellerraum im Mietvertrag zugesichert wurde oder in der ortsüblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen ein Keller üblich ist und dies dem Mieter bei Vertragsschluss bekannt war.

Praktische Überlegungen:

Obwohl die Vermietung einer Wohnung ohne Keller rechtlich unproblematisch ist, sollte man als Vermieter einige praktische Aspekte berücksichtigen:

• Zielgruppe: Wohnungen ohne Keller eignen sich besonders für Mieter mit wenig Stauraumbedarf, wie z.B. Singles, Studenten oder ältere Menschen. Familien mit Kindern benötigen oft mehr Stauraum und bevorzugen Wohnungen mit Keller.
• Lagerungsmöglichkeiten: Der fehlende Keller kann ein Problem für Mieter darstellen, die Gegenstände wie Fahrräder, Winterreifen oder Saisonbekleidung lagern müssen. Es ist ratsam, alternative Lagermöglichkeiten zu schaffen oder darauf hinzuweisen, ob z.B. ein Fahrradraum im Haus vorhanden ist.
• Attraktivität und Mietpreis: Eine Wohnung ohne Keller ist möglicherweise weniger attraktiv für bestimmte Mietergruppen. Dies kann sich auf die Vermietungsdauer und den erzielbaren Mietpreis auswirken. Eventuell kann man dies durch einen geringeren Mietpreis oder andere Annehmlichkeiten (z.B. einen Balkon oder eine gute Verkehrsanbindung) kompensieren.
• Kommunikation mit dem Mieter: Es ist wichtig, transparent mit potenziellen Mietern über das Fehlen eines Kellers zu kommunizieren und auf alternative Lagermöglichkeiten hinzuweisen. So können Missverständnisse und spätere Konflikte vermieden werden.

Fazit:

Die Vermietung einer Wohnung ohne Keller ist rechtlich zulässig und in vielen Fällen durchaus praktikabel. Allerdings sollte man als Vermieter die potenziellen Auswirkungen auf die Attraktivität der Wohnung und die Bedürfnisse der Zielgruppe berücksichtigen. Eine offene Kommunikation mit den Mietern und das Angebot von alternativen Lagermöglichkeiten können dazu beitragen, eine erfolgreiche Vermietung zu gewährleisten. Es ist ratsam, im Mietvertrag klarzustellen, dass kein Kellerraum zur Mietsache gehört, um spätere Unklarheiten zu vermeiden.